居抜き物件でよくあるトラブル6選｜発見時の対処法とトラブル回避の対策方法

居抜き物件とは

居抜き物件とは、前テナントが使用した内装や設備をそのまま引き継いで入居する物件を指します。大規模な内装工事が不要で、既存の家具を利用できるケースも多いため、内装工事費や追加の家具購入費などの初期費用を抑えて入居できる点が大きなメリットです。初期費用を抑えたい企業やスピーディーに移転したい企業にとって、有力な選択肢の一つといえるでしょう。

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居抜き物件でよくあるトラブル6選

居抜き物件は初期費用を抑えられる、スピーディーに業務を開始できるといったメリットがありますが、トラブルが発生しやすい側面もあります。ここでは、居抜き物件でよくあるトラブル事例を6つ紹介します。

不具合や故障により設備が使えない

居抜き物件では、前テナントが使用していた設備がそのまま残されている場合があります。そのため、入居後に設備の不具合や故障に気付くことも少なくありません。設備に不具合が発生した際には、修理費用をどちらが負担するのかを巡ってトラブルになる可能性もあります。特に後継テナント側の負担で修理を行う場合、想定外のコストが発生するおそれがあります。老朽化した物件では、こうしたリスクが高まるため注意が必要です。契約前に設備の動作確認を行い、状態をしっかりチェックしておきましょう。

譲渡品リストと実際の設備の内容が異なる

居抜き物件では、引き渡し時に譲渡品の一覧を記載したリストを受け取るのが一般的です。しかし、譲渡品リストと、実際に譲渡された内容に相違があることケースも少なくありません。たとえば、譲渡予定のものが譲渡されていない、リストに記載のないものが譲渡されている、引き継いだ備品の中にリース契約中のものが含まれているといったケースが挙げられます。

こうした相違があると、退去時の処分費用や所有権を巡ってトラブルに発展する可能性もあります。トラブルを防ぐためにも、前テナント立ち会いのもと、リストに記載された譲渡品について、メーカー名・品番・サイズ・数量などに誤りや認識のズレがないかを細かく確認することが重要です。

廃棄物が残されている

居抜き物件では、引き継ぎを前提とした設備以外に、前テナントが処分せずに残した廃棄物が残置されている場合があります。こうした廃棄物は適切な処理が求められるものも多く、後継テナントが入居後に処理対応を負担しなければならないケースも見受けられます。

廃棄物処理に関する責任者や負担費用の割合、違反時の対応などについて、造作譲渡契約書に具体的に明記しておくことが大切です。

十分な衛生管理が行われていない

前テナントの入居期間が長い場合、室内に汚れが蓄積している可能性があります。入居後のトラブルを防ぐためにも、契約前に物件内の衛生状態を細かくチェックしておくことが大切です。気になる点がある場合は、専門の清掃業者に依頼して設備や内装をクリーニングすることで、安心して利用できる環境を整えられます。

退去時に原状回復を求められる

居抜き物件では、原則として退去時に退去テナント側に原状回復義務が発生します。居抜き物件における原状回復は、自社が入居したときの状態ではなく、前テナントが契約したときの状態に戻す必要があります。場合によっては、最終的な退去時にはスケルトン状態など建物の当初の状態に戻す義務が発生する可能性もあるでしょう。そのため、会議室などの間仕切り壁の撤去や、床・壁・天井の張り替えといった工事が必要になることが一般的です。

ただし、管理会社やオーナーとの調整・交渉やタイミングによっては、前テナントが残した内装や設備を撤去せずに済むケースや、居抜き退去として原状回復が不要となるケースもあります。原状回復の範囲や条件は物件ごとに異なるため、事前に契約書の内容を確認しておくことが大切です。

【原状回復について詳しく知りたい方はこちら】
テナントの原状回復とは？費用の相場と工事の範囲を分かりやすく解説

予想外のコストが発生する

初期費用を抑えられる点は居抜き物件の大きなメリットです。しかし、前テナントの内装やレイアウトが自社の業務内容やイメージに合わない場合には、大規模な改装工事が必要となり、予想外のコストが発生する可能性があります。そのため、契約前には内装デザインやレイアウトが自社のイメージに合うかどうかをしっかり確認しておくことが大切です。

居抜き物件で不備や不具合を見つけた場合の対処法

居抜き物件への入居後に設備の不具合や契約内容の不備などを発見した際は、まず状況を記録として残すことが重要です。具体的には、問題箇所の写真や動画を撮影しておくと、後の確認や交渉に役立ちます。記録を残した後は、できるだけ早く管理会社へ連絡しましょう。休業日で電話がつながらない場合でも、メールで状況を共有しておくことで、早期の対応につながりやすくなります。

また、不備や不具合を発見したにもかかわらず、連絡せずに放置するのは避けるべきです。時間の経過によって状況が悪化し、修理費用や対応コストが想像以上に膨らむおそれもあるため注意しましょう。

居抜き物件のトラブルを回避するための対策

居抜き物件のトラブルを未然に防ぐためには、契約前の確認や事前準備を徹底することが重要です。ここでは、居抜き物件で起こりやすいトラブルを回避するための対策を5つ解説します。

契約内容を書面で明確化する

契約後の予期せぬトラブルを防ぐためには、口頭の説明だけでなく、内容を書面として残しておくことが重要です。オーナーと締結する賃貸借契約では、契約開始日やフリーレント期間、退去時の原状回復や引き渡し条件などを細かく確認しましょう。

また、前テナントとの間で交わす造作譲渡契約も欠かせません。造作譲渡契約書を作成しておくことで、引き継ぐ設備や備品の範囲、譲渡費用の内訳などを明確にできます。契約内容を具体的に定めておけば、認識のズレによるトラブルを未然に防ぎやすくなります。

物件の状態を確認する

居抜き物件を検討する際は、契約前に現地を訪れて、設備の状態や清潔さ、周辺環境などをチェックしておくことが重要です。設備の老朽化や不具合が見つかった場合は、修繕や交換が必要となり、追加費用が発生する可能性があります。

特に、設備の使用年数や製造・購入時期、故障や破損の有無、内装の汚れ・傷、正常に動くかどうかなどを細かく確認しておきましょう。あらかじめ物件の状態を把握しておくことで、入居後のトラブルや追加コストの発生を防ぎやすくなります。

リース契約が含まれていないかを確認する

トラブルを避けるためには、引き継ぐ設備の中にリース契約中のものが含まれていないかを確認することも欠かせません。前テナントのリース契約をそのまま承継する場合、後継テナントにもリース費の支払い義務が生じます。特に、コピー機、サーバーラック、セキュリティ設備などはリース契約となっているケースが多く見られます。

なお、リース品の所有権はリース会社にあるため、そもそも譲渡や引き継ぎが可能かどうかを確認する必要があります。費用面や運用面で大きなメリットがなければ、既存の契約を引き継ぐのではなく、新たにリース契約を結ぶ、あるいは設備自体を導入し直す選択肢も検討すると良いでしょう。

前テナントの退去理由や周辺環境を事前に調べる

前テナントが騒音や悪臭などのトラブルを抱えていた場合、その印象が後継テナントにも影響を及ぼす可能性があります。また、集客面や立地条件に課題があったことを理由に移転しているケースも考えられるため、事前に前テナントの退去理由を確認しておくことが重要です。

さらに、周辺エリアの競合企業や地域特性を調査することもトラブル防止につながります。市場の動向や顧客のニーズを把握したうえで物件選びをすることで、入居後のミスマッチを防ぎ、安定した事業運営がしやすくなるでしょう。

居抜き物件の移転実績が豊富な業者に依頼する

居抜き物件を探す際は、居抜き物件の移転実績が豊富な業者に依頼するのがおすすめです。居抜き物件は通常物件とは異なり、設備の引き継ぎや造作譲渡契約など専門的な知識が求められます。そのため、居抜き物件に精通した業者に依頼することで、物件選びから契約・移転までを安心かつスムーズに進められるでしょう。

まとめ

居抜き物件は初期費用を抑えつつスピーディーに移転できる点が魅力です。一方で、設備の不具合や契約内容の認識違いなど、居抜き物件ならではのトラブルが発生する可能性もあります。こうしたリスクを回避するには、契約前に契約内容や設備・内装の状態を細かく確認しておくことが重要です。また、居抜き物件の移転実績が豊富な業者のサポートを受けるのも有効な方法といえるでしょう。

つながるオフィスは、居抜き物件への移転実績が豊富です。首都圏を中心に全国1,000件以上の居抜き物件情報を掲載しており、ご希望の物件が見つからない場合は非公開の優良物件情報をご紹介します。また、物件選定から内装デザインまで一気通貫で実施しますので、スムーズな移転が可能です。居抜き物件への移転をご検討の際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。